Когато купувате имот, цената в обявата не е всичко. Към нея се добавят данъци и такси, които не се покриват от банковия кредит и трябва да са готови в деня на сделката. В тази статия събрахме всички разходи с реална сметка за апартамент във Варна.
Накратко
- Разходите по сделката във Варна са около 3,5–3,7% от цената на имота.
- Най-голямото перо е местният данък – 3% във Варна.
- За апартамент за 150 000 € пригответе около 5 400 € отгоре (без кредит и без брокерска комисиона).
- При покупка с кредит добавете още около 1 000 € за ипотеката и оценката.
- Ако купувате чрез агенция, брокерската комисиона е 3% (без ДДС).
Кои са разходите при покупка на имот
| Разход | Размер | Кой го плаща |
|---|---|---|
| Местен данък при придобиване | 3% във Варна | обикновено купувачът |
| Нотариална такса | по тарифа, по-висока за по-скъпи имоти, + 20% ДДС | обикновено купувачът |
| Такса вписване в Имотния регистър | 0,1% | обикновено купувачът |
| Справки и удостоверения | ≈ 30–80 € | според договорката |
| Брокерска комисиона | 3% (без ДДС) | според договора с агенцията |
Кой какво плаща е въпрос на договорка между страните. По традиция разходите по прехвърлянето се поемат от купувача.
1. Местен данък при придобиване (3%)
Плаща се на общината, в която се намира имотът. Законът позволява ставка между 0,1% и 3%, а всяка община определя своята. Във Варна ставката е 3% – максималната.
Важно: данъкът се изчислява върху по-високата от двете стойности – договорената цена или данъчната оценка на имота. Ако обявите в нотариалния акт по-ниска цена от данъчната оценка, данъкът пак се плаща върху оценката.
2. Нотариална такса
Определя се по държавна тарифа според стойността на имота. Таксата нараства с цената, но по-бавно – при скъпите имоти е под 0,5%. Към нея се начислява 20% ДДС, ако нотариусът е регистриран по ДДС.
| Цена на имота | Нотариална такса с ДДС |
|---|---|
| 100 000 € | ≈ 566 € |
| 150 000 € | ≈ 686 € |
| 200 000 € | ≈ 806 € |
3. Такса вписване (0,1%)
Плаща се на Агенцията по вписванията, за да бъде нотариалният акт вписан в Имотния регистър. Без вписване собствеността не може да се противопостави на трети лица – затова това е задължителна стъпка.
4. Справки и удостоверения
Удостоверение за данъчна оценка, удостоверение за тежести, скица от кадастъра и други документи. Част от тях се вадят от продавача, част – от нотариуса или брокера. Общо обикновено струват няколко десетки евро.
Реална сметка: апартамент във Варна за 150 000 €
| Разход | Сума |
|---|---|
| Местен данък (3%) | 4 500 € |
| Нотариална такса с ДДС | ≈ 686 € |
| Такса вписване (0,1%) | 150 € |
| Справки и удостоверения | ≈ 50 € |
| Общо | ≈ 5 386 € (≈ 3,6%) |
Допълнителни разходи при покупка с кредит
| Разход | Ориентировъчна сума (кредит 127 500 €) |
|---|---|
| Нотариална такса за договорната ипотека с ДДС | ≈ 630 € |
| Вписване на ипотеката | ≈ 130 € |
| Пазарна оценка на имота | ≈ 150–250 € |
| Такса за разглеждане на кредита | според банката (при много банки – 0 €) |
| Общо | ≈ 900–1 000 € |
Ако купувате с кредит, сумирайте: самоучастие 15% + разходи по сделката ≈ 3,6% + разходи по кредита. За апартамент за 150 000 € това прави около 28 900 € собствени средства. Повече за кредита вижте в статията „Ипотечен кредит 2026: колко самоучастие ви трябва“.
Разходи при ново строителство
- Ако купувате „на зелено“, разходите по сделката се плащат при подписване на нотариалния акт – понякога след Акт 14, понякога след Акт 16. Попитайте предварително кога.
- Проверете дали в цената е включено ДДС – при покупка от строител, регистриран по ДДС, цената по закон включва данъка, но в някои обяви цената е посочена без него.
- Паркомясто, гараж и мазе често се купуват отделно и имат свои такси.
Вижте още: „Ново строителство във Варна 2026: рисковете и как да изберете“.
Как да не надплатите
- Сметнете разходите още при избора на имот, не в деня на сделката.
- Не декларирайте по-ниска цена в нотариалния акт. Данъкът и без това се плаща поне върху данъчната оценка, а при продажба по-късно ще платите по-висок данък върху печалбата. Освен това при спор защитата ви е само за декларираната сума.
- Уговорете писмено кой плаща кой разход – в предварителния договор.
Често задавани въпроси
Колко е данъкът при покупка на имот във Варна?
3% от по-високата стойност между цената и данъчната оценка.
Колко са всички разходи при покупка на апартамент?
Около 3,5–3,7% от цената, без разходите по кредита. Ако купувате чрез агенция, добавете брокерската комисиона – 3% (без ДДС).
Покриват ли се таксите от кредита?
Не. Данъците и таксите се плащат със собствени средства.
Искате точна сметка за вашия имот?
В Пъзел Недвижими Имоти правим пълна сметка на разходите още при първата среща – за да няма изненади в деня на сделката. Обадете се на 088 982 0077 или пишете на [email protected].
Източници: Закон за местните данъци и такси; Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност (стойности в евро, 2026 г.); Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията. Сумите са ориентировъчни, закръглени и могат да се различават според нотариуса и банката. Информацията е с общ характер и не е правен или данъчен съвет.
