„Купи, ремонтирай, продай“ – флипингът изглежда като лесна печалба. В социалните мрежи е пълно с истории за апартаменти, препродадени с 30–40 хиляди отгоре за няколко месеца. Това, което рядко се разказва, са данъците, ДДС рискът и разходите, които могат да изядат цялата печалба. Ето какво трябва да знаете, преди да купите първия имот за препродажба.
Накратко
- Печалбата от продажба на имот, държан под 3 години, се облага с 10% данък.
- Ако НАП прецени, че препродавате имоти като бизнес, при нови сгради може да дължите и 20% ДДС – това може да превърне печалбата в загуба.
- Няма „безопасен“ брой сделки годишно – решава начинът, по който действате, а не броят.
- През 2026 г. се подготвят промени, които затягат правилата за ДДС при продажба на нови сгради и парцели.
- Направете сметката с всички разходи – реалната доходност често е много по-ниска от очакваната.
Капан №1: данъкът върху печалбата
Когато физическо лице продава имот, печалбата се облага с 10% данък. Облагаемата сума е разликата между продажната и покупната цена, намалена с 10% нормативно признати разходи. Реално това е около 9% от печалбата.
Кога НЕ се дължи данък:
- при продажба на едно жилище в годината, притежавано над 3 години;
- при продажба на до два други имота, притежавани над 5 години;
- при продажба на наследен имот (с някои уточнения).
Флипърът по определение продава бързо – затова почти винаги дължи данък. Доходът се декларира в годишната данъчна декларация до 30 април на следващата година. Не забравяйте: нотариусите подават информация за всяка сделка към НАП, така че всяка продажба е видима.
Капан №2: кога флипингът става бизнес
Ако продавате собствения си имот, това е лично имущество. Но ако купувате и продавате имоти системно, с цел печалба, НАП може да приеме, че извършвате независима икономическа дейност – тоест бизнес.
Законът не определя брой сделки, след които ставате „търговец“. Популярното правило „до 3 сделки годишно е безопасно“ е мит. Значение има как действате. Сигнали, които НАП и съдилищата гледат:
- повтарящи се сделки от един и същ тип за кратък период;
- краткосрочно финансиране, взето специално за покупката;
- постоянен ремонтен екип и „стандартен“ ремонт за препродажба;
- реклама на имота още преди края на ремонта, home staging;
- общи пари от няколко души за проекта.
Съдът на ЕС приема, че обикновеното разпореждане със собствено имущество не е икономическа дейност, но активните действия по търговски начин – маркетинг, подготовка на имота за продажба, инвестиции с цел препродажба – могат да бъдат.
Капан №3: ДДС при нови сгради (най-опасният)
Продажбата на стара сграда (над 5 години от въвеждането в експлоатация) е освободена от ДДС. Продажбата на нова сграда (до 5 години след Акт 16) или на урегулиран парцел е облагаема с 20% ДДС, ако продавачът е данъчно задължено лице.
На практика: ако купувате нови апартаменти „на зелено“ и ги препродавате след Акт 16, а НАП прецени, че това е бизнес, ДДС се смята върху цялата продажна цена, а не само върху печалбата. Тъй като цената обикновено включва ДДС, данъкът е 1/6 от нея – за продажба за 140 000 € това са близо 23 300 €.
Общият праг за задължителна регистрация по ДДС в момента е 51 130 € оборот за 12 месеца. Една продажба на апартамент го надхвърля.
Какво се променя
През септември 2026 г. Министерството на финансите предложи промени в Закона за ДДС, които:
- задължават продавачите на нови сгради, части от тях и урегулирани парцели да се регистрират по ДДС преди първата продажба, независимо от оборота (най-късно 7 дни преди сделката);
- засягат физическите лица само когато действат като бизнес – еднократната продажба на собствено жилище остава без ДДС;
- вдигат общия праг за регистрация от 51 130 € на 75 000 €.
Към края на октомври 2026 г. това е проект, който е минал обществено обсъждане. Предвидено е промените да влязат в сила от 2027 г. Следете окончателния текст, преди да планирате сделки с нови сгради.
Реална сметка: един флип във Варна
Пример: стар апартамент (без ДДС), купен и продаден в рамките на една година от физическо лице.
| Позиция | Сума |
|---|---|
| Покупна цена | 100 000 € |
| Разходи при покупка (данък 3%, нотариус, вписване) | ≈ 3 700 € |
| Ремонт | 20 000 € |
| Продажна цена | 140 000 € |
| Брокерска комисиона при продажба (3% + ДДС) | ≈ 5 040 € |
| Данък върху печалбата (10% след 10% нормативни разходи) | ≈ 3 600 € |
| Чиста печалба | ≈ 7 600 € |
| Доходност върху вложените ≈ 123 700 € | ≈ 6% |
„Печалбата“ от 40 000 € на хартия става около 7 600 € реално – и то без разходите за ток, вода, такса поддръжка, лихви по кредит и месеците без доход, докато имотът се продава.
Ако същата сделка е с нов апартамент и НАП я приеме за бизнес, ДДС от около 23 300 € превръща печалбата в загуба от над 15 000 €.
Примерът е опростен и служи за илюстрация. Конкретното данъчно третиране зависи от обстоятелствата.
Чеклист: преди да станеш флипър
- Говори със счетоводител преди първата покупка, не след продажбата.
- Реши как ще действаш – като физическо лице или чрез фирма. Фирмата има различни данъци (10% корпоративен данък + 5% върху дивидента), може да признава разходите и да ползва данъчен кредит по ДДС, но има и разходи за счетоводство.
- Различавай стари от нови сгради. Флип на стар апартамент и препродажба на нов „на зелено“ са различни данъчни светове.
- Пази всички документи – договори, фактури за ремонт, банкови преводи. Без документи нищо не се доказва при проверка.
- Сметни сделката с всички разходи – данъци при покупка и продажба, комисиони, ремонт, издръжка, лихви и време.
- Не декларирай по-ниска цена в нотариалния акт – НАП може да определи данъка по пазарни цени, а при продажба надолу по веригата ще платиш повече.
- Следи промените в ЗДДС за 2027 г., ако планираш сделки с ново строителство.
Често задавани въпроси
Колко данък плащам при препродажба на апартамент?
Като физическо лице – 10% върху печалбата след 10% нормативни разходи, ако не попадате в освобождаване (едно жилище над 3 години или до два имота над 5 години).
Колко сделки мога да направя, без да ставам бизнес?
Няма законово определен брой. Решава начинът на действие – финансиране, организация, реклама, повторяемост.
Трябва ли да се регистрирам по ДДС, ако продам нов апартамент?
Ако продавате собственото си жилище еднократно – не. Ако препродавате нови сгради като бизнес – най-вероятно да, а според предлаганите промени регистрацията ще е задължителна преди първата продажба.
Изгодно ли е флипингът във Варна през 2026 г.?
Пазарът расте по-бавно, а сделките са по-малко. Печеливши остават добре избраните имоти, купени под пазарната цена, с прецизна сметка на разходите. „Купи и продай след 6 месеца с 30% отгоре“ вече е изключение.
Флипинг с ум, не с надежда
В Пъзел Недвижими Имоти работим с инвеститори и помагаме със сметката още преди покупката – реалната пазарна цена след ремонт, времето за продажба и всички разходи. За данъчните въпроси ви насочваме към проверени счетоводители. Обадете се на 088 982 0077 или пишете на [email protected].
Вижте също: Цени на апартаменти във Варна по квартали и Такси и данъци при покупка на имот.
Правна основа: Закон за данъците върху доходите на физическите лица (чл. 13, чл. 33, чл. 50); Закон за данък върху добавената стойност (чл. 45, чл. 96); проект на ЗИД на ЗДДС, публикуван за обществено обсъждане до 23.10.2026 г.; практика на Съда на ЕС (съединени дела C-180/10 и C-181/10). Информацията е с общ характер и не е данъчна или правна консултация. Преди конкретна сделка се консултирайте със счетоводител или данъчен юрист.
